Construir una vivienda en suelo no urbanizable cuando no se podía autorizar es un delito contra la ordenación del territorio castigado con prisión de uno a tres años (art. 319.2 del Código Penal), y el juez puede ordenar el derribo. Pero no es automático: la ley dice que «podrán» acordarlo, siempre de forma motivada (art. 319.3). En paralelo, el ayuntamiento puede seguir su propio expediente de restauración de la legalidad, que en suelo no urbanizable no caduca (art. 255.5 TRLOTUP).
Aquí te explicamos cómo encajan las dos vías y qué aprendimos defendiendo a dos propietarias de la Marjalería de Castellón.
Respuesta rápida
Edificar sin licencia no es delito por sí solo: lo es cuando la obra no era autorizable en ese suelo. Si hay condena, el juez puede ordenar el derribo, razonándolo, y debe proteger a los terceros de buena fe. Con o sin juicio, en la Comunitat Valenciana el ayuntamiento conserva sin límite de tiempo su acción en suelo no urbanizable.
Datos clave
- ■Suelo no urbanizable: prisión de 1 a 3 años (art. 319.2 CP)
- ■Suelo protegido, viales, zonas verdes o dominio público: prisión de 1 año y 6 meses a 4 años (art. 319.1 CP)
- ■Demolición penal: potestativa y motivada; el decomiso de ganancias, obligatorio (art. 319.3 CP)
- ■Restauración administrativa: 15 años desde la total terminación; sin plazo en suelo no urbanizable (art. 255 TRLOTUP)
- ■Minimización de impacto: solo edificaciones acabadas antes del 20 de agosto de 2014 (art. 228.3 TRLOTUP)
En este artículo
Antes de entrar en detalle: la mayoría de órdenes de derribo de viviendas nacen en un expediente municipal de disciplina urbanística, no en un juzgado. La vía penal es la excepción, reservada a obras que nunca pudieron autorizarse en suelos sensibles. Aquí nos centramos en esa excepción y en cómo convive con el expediente del ayuntamiento.
¿Cuándo una casa sin licencia es un delito contra la ordenación del territorio?
Cuando, además de no tener licencia, la obra no podía autorizarse en ese suelo: no urbanizable, protegido, destinado a viales o zonas verdes, o de dominio público. Si era legalizable, el problema es administrativo, no penal (art. 319 CP).
Una casa sin licencia en un solar donde el plan la permite se legaliza; una en una parcela rústica donde ese uso no cabe entra en el art. 319. El Código Penal responsabiliza a promotores, constructores y técnicos directores. En la práctica, quien encarga y paga su propia casa suele ser acusado como promotor; aun así, ser titular del terreno no basta para condenar, y en el caso que contamos más abajo una de las cotitulares fue absuelta.
| Supuesto | Pena | Artículo |
|---|---|---|
| Obra no autorizable en viales, zonas verdes, dominio público o suelos de valor reconocido o especial protección | Prisión de 1 año y 6 meses a 4 años, multa de 12 a 24 meses e inhabilitación de 1 a 4 años | 319.1 CP |
| Obra no autorizable en suelo no urbanizable | Prisión de 1 a 3 años, multa de 12 a 24 meses e inhabilitación de 1 a 4 años | 319.2 CP |
| Funcionario que informa, vota o concede a sabiendas de su injusticia, o silencia infracciones | Inhabilitación de 9 a 15 años (art. 404), prisión de 1 año y 6 meses a 4 años y multa | 320 CP |
| Afecta a un espacio natural protegido | Pena superior en grado | 338 CP |
| El autor repara voluntariamente el daño | Pena inferior en grado | 340 CP |
Si el beneficio obtenido supera la multa por meses, esta pasa a ser del tanto al triplo de ese beneficio (art. 319.1 y 2), y el juez puede imponer al autor medidas para restaurar el equilibrio ecológico (art. 339). El delito prescribe con carácter general a los cinco años, porque ninguna de sus penas supera ese límite (art. 131.1 CP).
¿En qué se diferencia la vía penal del expediente de restauración del ayuntamiento?
En quién decide, para qué y con qué plazo. El juez penal castiga a una persona y puede ordenar el derribo; el ayuntamiento o la Agencia Valenciana de Protección del Territorio actúan sobre la obra, sea quien sea su dueño, para restaurar la legalidad (arts. 255 y 257 TRLOTUP).
En la Comunitat Valenciana, ese expediente se rige por el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (TRLOTUP). La alcaldía o la AVPT te requieren para pedir licencia en dos meses o, si la obra es manifiestamente ilegalizable, te dan audiencia de un mes (art. 255.1 y 4). Si no se legaliza, se ordena la demolición (art. 257.1.a).
| Aspecto | Vía penal | Restauración (TRLOTUP) |
|---|---|---|
| Quién decide | Juzgado de lo Penal o Audiencia | Ayuntamiento o AVPT |
| Frente a quién | Promotor, constructor o técnico director | Persona propietaria |
| Qué obras | No autorizables, en los suelos del art. 319 | Cualquiera sin licencia o que no se ajusta a ella |
| Plazo | Prescripción: 5 años (art. 131 CP) | 15 años; sin plazo en suelo no urbanizable (art. 255) |
| Demolición | Potestativa y motivada (art. 319.3 CP) | Si no se legaliza (art. 257.1.a) |
Aunque el delito haya prescrito, o el juez no haya ordenado el derribo, el expediente administrativo puede seguir vivo si la casa está en suelo no urbanizable. Y el paso del tiempo, por sí solo, no legaliza nada: mientras persista la ilegalidad no caben obras de reforma, ampliación o consolidación (art. 256 TRLOTUP).
Ojo con esto
Pasados quince años, tu casa de campo no queda a salvo. El art. 255.5 TRLOTUP excluye el suelo no urbanizable de ese plazo: «no existirá plazo de caducidad de la acción».
Si hay condena por delito urbanístico, ¿se derriba siempre la vivienda?
No. El art. 319.3 del Código Penal dice que los jueces «podrán» ordenar la demolición, de forma motivada y a cargo del autor. Lo obligatorio en toda condena es el decomiso de las ganancias del delito.
Que sea potestativa no significa que el juez la descarte a la ligera: es la forma de devolver el suelo a su estado original. La Sentencia 105/2022, de 15 de abril, del Juzgado de lo Penal n.º 1 de Castellón recoge que debe acordarse cuando la construcción está totalmente fuera de ordenación y no es legalizable, o cuando ha existido una voluntad rebelde del acusado frente a las órdenes de la Administración. Dos matices pesan en la decisión:
- Una futura legalización no borra el delito. Según la STS 529/2012, de 21 de junio, la posibilidad de legalizar más adelante no afecta en el ámbito penal.
- Pero sí puede pesar sobre el derribo. Atendiendo al principio de lesividad, se ha rechazado demoler lo que puede legalizarse después (SAP de Baleares de 10 de noviembre de 2011) y se ha dicho que derribar una vivienda asentada dentro de un núcleo de viviendas no restablece la legalidad urbanística (SAP de Castellón de 22 de mayo de 2015).
Lo que dice la ley
El juez puede ordenar la demolición «sin perjuicio de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe» y, oída la Administración competente, condicionará temporalmente el derribo a garantías que aseguren su pago (art. 319.3 CP).
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¿Qué pasó en el caso de la Marjalería de Castellón que defendimos?
El Juzgado de lo Penal n.º 1 de Castellón, en su Sentencia 105/2022, de 15 de abril, no acordó la demolición de una vivienda de la Marjalería. Intervinimos como abogados de las acusadas, cotitulares del terreno; una de ellas fue absuelta.
Lo que tuvo en cuenta el juzgado
- La acusada paralizó la obra.
- El Ayuntamiento de Castellón modificó el planeamiento: el suelo siguió siendo no urbanizable, pero perdió la especial protección y pasó a no urbanizable común.
- Eso abría la posibilidad de legalizar la vivienda, que además contaba con los servicios necesarios para su habitabilidad.
- Estaba en una zona construida, con viviendas terminadas desde 2005.
- Se había pedido al Ayuntamiento la minimización del impacto territorial (arts. 228 a 231 TRLOTUP).
El cambio de calificación fue significativo, pero no decisivo por sí solo (STS 529/2012): pesó el conjunto. Una sentencia de un juzgado no crea una regla general; lo que enseña es que las circunstancias hay que acreditarlas en el juicio.
¿Por qué la Marjalería de Castellón es un caso especial?
Porque reúne miles de viviendas sin licencia repartidas entre suelo urbano, urbanizable y rústico, y la vía para regularizar cada una depende de la clase de suelo de su parcela.
Según informó El Periódic el 27 de noviembre de 2025, la Junta de Gobierno Local de Castellón aprobó conceder licencias provisionales de primera ocupación por diez años, prorrogables, a viviendas de la Marjalería terminadas antes del 20 de agosto de 2014, situadas en planes de reforma interior o en suelo urbanizable, compatibles con el planeamiento y sin infracciones urbanísticas. Afectaría a unas 2.262 viviendas; cerca de 1.800 casas en suelo rústico quedaban fuera.
Esas casas en suelo rústico son las más cercanas al art. 319.2 CP y al art. 255.5 TRLOTUP. Su vía es la minimización del impacto territorial: solo para edificaciones acabadas antes del 20 de agosto de 2014, y pedir la evaluación ambiental del instrumento suspende los expedientes de restablecimiento de la legalidad y sus plazos (art. 228.3 TRLOTUP). El mismo artículo deja a salvo las sentencias judiciales, que se cumplen en sus propios términos.
Desde dentro de la Administración
Juan Serrano fue concejal de Urbanismo de Vila-real entre 1995 y 2007. Un ayuntamiento no puede ignorar una sentencia firme, pero sí tramitar un plan que cambie la situación de las viviendas sin sentencia.
¿Qué pasa si compraste la casa ya construida?
Si no participaste en la obra, no eres autor del delito, pero la casa puede derribarse igualmente. Como tercero de buena fe, conservas tu derecho a ser indemnizado (art. 319.3 CP).
En la vía contencioso-administrativa, cuando un juez ordena motivadamente demoler, debe exigir antes, salvo peligro inminente, garantías suficientes para pagar a los terceros de buena fe (art. 108.3 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa). La garantía no evita el derribo: asegura que cobres.
La buena fe hay que poder probarla. Antes de comprar en una zona como la Marjalería, pide nota simple (la propuesta de restauración se comunica al Registro de la Propiedad, art. 259.1 TRLOTUP) y un certificado urbanístico municipal.
¿Qué hacer si te llega una citación del juzgado o un expediente del ayuntamiento?
Primero, saber qué tienes delante y en qué suelo está tu casa. Después, responder a cada vía sin perder de vista la otra.
- Identifica el documento: citación como investigado, requerimiento de legalización en dos meses o audiencia de un mes (art. 255 TRLOTUP).
- Averigua la clasificación de tu parcela en el plan vigente y en el que regía cuando se construyó.
- Reúne pruebas de la fecha de terminación: fotografías aéreas, Catastro, contratos de suministros.
- No sigas construyendo. Paralizar la obra fue una de las circunstancias valoradas en la Sentencia 105/2022.
- Comprueba si hay un instrumento de minimización para tu zona o si cabe una declaración individualizada.
- Coordina la defensa penal y el expediente urbanístico.
Con honestidad: si la casa está en suelo protegido, se acabó después de agosto de 2014 y ningún plan la ampara, el margen es estrecho. En nuestra página de abogados de urbanismo y disciplina urbanística explicamos cómo trabajamos.
Preguntas frecuentes sobre el delito urbanístico y la demolición
¿Es delito construir una casa sin licencia?
No siempre: solo si la obra no era autorizable en los suelos del art. 319 CP. Si podía legalizarse, se resuelve en vía administrativa.
¿En cuánto tiempo prescribe el delito contra la ordenación del territorio?
Con carácter general, en cinco años (art. 131.1 CP). Pero la prescripción penal no impide que el ayuntamiento actúe en suelo no urbanizable, donde su acción no caduca (art. 255.5 TRLOTUP).
¿Siempre se derriba la casa si me condenan?
No. El juez «podrá» ordenarlo y debe motivarlo (art. 319.3 CP). La Sentencia 105/2022 del Juzgado de lo Penal n.º 1 de Castellón, por ejemplo, no lo acordó.
Si el plan cambia y mi casa pasa a ser legalizable, ¿desaparece el delito?
No necesariamente: según la STS 529/2012, de 21 de junio, la posibilidad de una futura legalización no afecta en el ámbito penal. Sí puede influir en que no se ordene el derribo.
¿Es verdad que pasados quince años ya no pueden obligarme a derribar?
En la Comunitat Valenciana, no en suelo no urbanizable, zonas verdes, viales o dominio público: ahí no hay plazo de caducidad (art. 255.5 TRLOTUP).
¿Cuánto cuesta defenderse en un procedimiento por delito urbanístico?
Depende de la fase y de si hacen falta peritos. En la primera consulta te decimos qué trabajo requiere tu caso y cuánto puede costar.
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Glosario rápido
- Obra no autorizable
- La que no podía obtener licencia con el planeamiento vigente cuando se hizo.
- Restauración de la legalidad urbanística
- Expediente administrativo que termina en la legalización o en la demolición de una obra ilegal.
- Decomiso
- Pérdida de las ganancias obtenidas con el delito, cualquiera que sea su forma.
- Tercero de buena fe
- Quien adquiere la vivienda o un derecho sobre ella sin conocer la ilegalidad.
- Minimización del impacto territorial
- Vía valenciana para regularizar viviendas en suelo no urbanizable acabadas antes del 20 de agosto de 2014 (arts. 228-231 TRLOTUP).
Fuentes oficiales consultadas
- Ley Orgánica 10/1995, del Código Penal, arts. 131, 319, 320, 338-340 y 404BOE — Texto consolidado
- Decreto Legislativo 1/2021, texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, arts. 228-231 y 255-259DOGV — Texto consolidado
- Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, art. 108.3BOE — Texto consolidado
- Agència Valenciana de Protecció del TerritoriGeneralitat Valenciana
- Buscador de jurisprudencia del CENDOJConsejo General del Poder Judicial
Última actualización: octubre de 2026. Reescrito a partir de nuestro comentario de 2022 sobre la Sentencia 105/2022; añade penas vigentes, la vía del TRLOTUP, terceros de buena fe y el acuerdo municipal de 2025 sobre la Marjalería.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. La calificación penal de una obra, su posible legalización y los plazos dependen de la normativa vigente y de los hechos de cada caso, y el resultado de un procedimiento judicial no puede anticiparse. Si necesitas orientación, contacta con el despacho.
