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EL expediente de expropiación se inició en Junio de 2013, tras la presentación, por parte de nuestro cliente, de la correspondiente solicitud.

 1º- El Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Castellón dictó resolución el 21 de Febrero de 2018, condenando al Ayuntamiento de Vila-real al pago de 1.366.451,45 €.

 La cantidad en que ambas partes están de acuerdo, 856.727,37 €, debería haberse pagado en el plazo de seis meses, contados desde la resolución de 21 de Febrero de 2018, es decir, hasta el 21 de Agosto de 2018, pues los acuerdos del Jurado deben cumplirse obligatoriamente aunque el Ayuntamiento recurra la resolución.

 2º- Ante el transcurso de los SEIS MESES sin que el Ayuntamiento pagara a nuestro cliente solicitamos el pago de los 856.727,37 € sin que, transcurridos otros TRES MESES, el Ayuntamiento pagara dicha cantidad, bajo el pretexto de haber recurrido la resolución del Jurado.

 3º.- Interpuesta la correspondiente reclamación, el Juez titular del Juzgado de lo Contencioso Administrativo núm. 1 de Castellón acordó requerir al Ayuntamiento para que pagara a nuestro cliente. Transcurridos OTROS TRES MESES sin que el Ayuntamiento pagara solicitamos la ejecución de la resolución judicial, acordando el Juzgado dar un nuevo plazo de QUINCE DÍAS para pagar los 856.727,37 € que, el Ayuntamiento, nuevamente, incumplió.

 4º.- Puesto este incumplimiento en conocimiento del Juzgado, por su reiteración, dio lugar a un nuevo requerimiento, por plazo de DIEZ DÍAS, para que el Ayuntamiento procediese al abono de la cantidad adeudada con el apercibimiento de imposición de multas coercitivas mensuales al Alcalde (puesto que es el competente para iniciar el procedimiento de pago), hasta el efectivo cumplimiento del pago, requerimiento que fue nuevamente ignorado por el Ayuntamiento y su alcalde.

 5º.- Tras haber pagado el alcalde las multas impuestas que parecen haber surtido efecto, han procedido el 25 de Noviembre de 2019 a pagar la expropiación a nuestro cliente, haciendo frente al pago de los 856.727,37€.

 Después de más de 1 año y casi tres meses de demora han cumplido con su obligación de pago.

La Ley 9/2019, de 23 de Diciembre de 2020, de la Comunidad Valenciana no ha prorrogado la suspensión de los expedientes iniciados por ministerio de la ley que se encontraban suspendidos hasta el 31 de Diciembre de 2020. 

 Lo anterior supone que, el propietario de un suelo dotacional, en sus diferentes categorías, o de una reserva de aprovechamiento urbanístico pueda iniciar el expediente de expropiación para que el Ayuntamiento le pague el valor de su terreno, situación que, hasta la fecha, no podía darse al estar suspendido el plazo para presentar al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, la valoración del terreno por parte del propietario, denominada hoja de aprecio, que iniciaba el procedimiento ante este Jurado y terminaba con una resolución fijando el valor del terreno. 

 Ha sido mucho tiempo el que ha permanecido suspendido este plazo a fin de proteger a los Ayuntamientos de este tipo de procedimientos que podían haberse resuelto adecuadamente si el Ayuntamiento hubiera gestionado las solicitudes de los propietarios solicitando la expropiación de sus terrenos dotacionales en lugar de dejar pasar los plazos sin hacer ningún tipo de gestión urbanística, a la vez que recurrían al legislador valenciano para que, a través del mecanismo de la suspensión de estos plazos, poder suspender el pago del justiprecio legítimo que corresponde a todo propietario que ha visto su terreno afectado a un destino público por una administración que, posteriormente, se niega a pagarle. 

 La solución, a nuestro juicio, no es suspender los plazos, lo que parece que haya entendido el legislador valenciano sino instar a los Ayuntamientos a que hagan auténtica gestión urbanística y, a través de la misma, den satisfacción a los propietarios de terrenos dotaciones o reservas de aprovechamiento. 

 Auguramos que, a tenor de la nueva redacción del artículo 104, apartado 9º de la LOTUP que ahora, en lugar de suspender la tramitación, se opta por el pago de los intereses legales hasta cinco años desde la declaración de imposibilidad de dar cumplimiento a todo lo previsto en este artículo. En otras palabras, si antes para que el propietario obtuviera el pago del valor de su terreno tenía que esperar unos siete años, con la nueva redacción la espera puede prolongarse hasta doce años, lo cual se antoja inadmisible.

LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA UNDÉCIMA DE LA LEY DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 5/2014, DE 25 DE JULIO, EN LA REDACCIÓN DADA POR LA LEY 3/2020, DE 30 DE DICIEMBRE.

La Disposición Transitoria Undécima de la LOTUP ha tenido nueva redacción dada por la Ley 3/2020, de 30 de Diciembre. 

La redacción anterior de la Disposición Transitoria Undécima de la LOTUP venía contenida en la Ley 9/2019, de 23 de Diciembre. La modificación que ha sufrido esta disposición transitoria undécima es importante, pues en esta redacción quedaba suspendido el plazo para advertir a la administración para que presente la hoja de aprecio hasta el 31 de diciembre de 2020, entendiéndose que el plazo para anunciar el propósito de iniciar el expediente de justiprecio no quedaba suspendido.

Sin embargo, la redacción actual dada por la Ley 3/2020 no admite la anterior interpretación. La redacción actual es la siguiente: 

 “Quedan suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2023 los plazos para solicitar y tramitar la expropiación rogada prevista en el artículo 104 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, de la Comunitat Valenciana, de aquellas parcelas dotacionales que la administración no haya obtenido o que, habiéndolas obtenido y ocupado, lo hubiera hecho mediante cualquier tipo de contraprestación o reserva del aprovechamiento por la propiedad.”

Creemos que, con la anterior redacción, no cabe duda que, con la entrada en vigor de la Ley 3/2020 los plazos que quedan suspendidos son, no solo el plazo para anunciar a la administración el propósito de iniciar el expediente de justiprecio sino también el plazo para advertir a la administración para que presente las hojas de aprecio. Quedan así suspendidos las solicitudes dirigidas tanto a los Ayuntamientos como a los correspondientes Jurados de Expropiación y, con ello, la tramitación de los expedientes de justiprecio, denominados también de expropiación rogada, respecto a terrenos dotacionales como a reservas de aprovechamiento.

Sin embargo, no todo el panorama es tan gris como parece, en tanto creemos que, por mucha legislación autonómica que se dicte al particular, la administración no puede impedir el inicio y tramitación de los expedientes de justiprecio o de expropiación rogada referentes a reservas de aprovechamiento. 

Para mayor información, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

La Orden SND/257/2020, de 19 de marzo, declaró la suspensión de apertura al público de los establecimientos turísticos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 10,3 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

           Dicho lo anterior conviene recordar que el artículo 3 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, reguladora de los estados de alarma, excepción y sitio que establece que “quienes como consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en su persona, derechos o bienes, daños o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes”.

           En el cierre obligatorio de los hoteles entendemos que se dan todos los requisitos necesarios para exigir la reclamación patrimonial al Estado. Entendemos que, sin perjuicio de los requisitos propios de toda reclamación patrimonial al Estado, la expropiación de “todo bien o derecho” debe dar lugar necesariamente a la responsabilidad de quien expropia ese bien o derecho, conforme a lo dispuesto en el artículo 120 de la Ley de Expropiación Forzosa. El derecho al ejercicio de la actividad empresarial es un derecho básico y, en caso de suspenderse su ejercicio, debe dar lugar a la correspondiente indemnización por parte de la Administración que ordena tal suspensión. Y, entendemos, igualmente, que al igual que las Administraciones pueden expropiar bienes también expropian derechos (el derecho al ejercicio libre de la actividad empresarial), al menos con carácter temporal, cuando ordenan la suspensión de estas actividades. 

           Es propio que deba responder la Administración por el daño producido por la suspensión temporal del ejercicio de la actividad a los hoteles. 

La expropiación por ministerio de la ley o expropiación rogada constituye una excepción a la regla general según la cual no cabe obligar a la administración a expropiar.

           Recordemos que su finalidad es evitar la indefensión de los propietarios que, como consecuencia del planeamiento urbanístico, quedan sin aprovechamiento alguno, facultándoles para forzar a la administración a que les expropie, impidiendo así que el derecho de propiedad quede vacío de contenido económico. 

           Luego, si lo anterior es así, que lo es, las sucesivas suspensiones temporales llevadas a cabo por la administración autonómica valenciana han dejado vacío de contenido económico el propio derecho de propiedad de aquellos propietarios cuyos terrenos se han dejado al margen del proceso de edificación al ser catalogados como dotaciones públicas.

           Esta actuación desconoce el contenido esencial del derecho a la propiedad privada y a la herencia, recogido en el artículo 33 de la Constitución Española. Y si bien, la función social de estos derechos delimitará su contenido, nadie puede ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, pero esta privación de derechos debe llevarse a cabo mediante la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, conforme a lo dispuesto en la normativa reguladora de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, conforme refiere el apartado 3º del citado artículo 33 de la Constitución Española.

           Sin embargo, la administración autonómica valenciana ninguna indemnización ha establecido para todos aquellos propietarios afectados por las sucesivas suspensiones. Y la suspensión de estos plazos puede afectar de una forma esencial al valor de los bienes a expropiar por lo que, creemos que la Administración debería ser responsable de cualquier alteración significativa en el valor de los bienes sufrida en el período de suspensión del ejercicio de la expropiación rogada. 

La reciente Sentencia del Juzgado de lo Penal núm. 1 de Castellón, núm. 105/2022, de fecha 15 de abril de 2022, en la que hemos intervenido como Letrados de las acusadas, aborda directamente el tema de la demolición de una construcción ilegal dentro del conocido ámbito de la Marjalería de Castellón. Y es de las primeras sentencias en las que no se acuerda la demolición de lo construido.

           En nuestro caso, y es conocido que el Ayuntamiento de Castellón ha modificado el planeamiento manteniendo este suelo como no urbanizable pero, eliminando la especial protección que tenía hasta la modificación del plan, aunque esta cuestión si bien es significativa no ha resultado trascendental a la hora de no ordenar la demolición por cuanto como tiene establecido el Tribunal Supremo en su Sentencia 529/2012, de 21 de junio, la posibilidad de una futura legalización no afecta en el ámbito penal.

           Señala la Sentencia del Juzgado de lo Penal núm. 1 de Castellón que la demolición tiene que acordarse cuando la construcción está totalmente fuera de ordenación y no sea legalizable o en aquellos supuestos donde haya existido una voluntad rebelde por parte del acusado a las órdenes de la Administración. En nuestro caso la actitud de la acusada <por cuanto la cotitular del terreno donde se ubica la construcción ha sido absuelta> de paralizar la obra, unido al cambio de calificación del suelo a suelo no urbanizable común, abre la posibilidad a que la vivienda pueda ser legalizada, al margen de contar con los servicios necesarios para su habitabilidad y se encuadra en una zona construida donde existen viviendas terminadas desde el año 2005, habiendo instado, en su momento, al Ayuntamiento de Castellón, a la minimización del impacto territorial, de acuerdo con los artículos 228 a 231 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje> para la legalización de la vivienda han sido las circunstancias tenidas en cuenta para no acordar la demolición de lo construido.

           De otro lado, el principio de interpretación conforme al principio de lesividad u ofensividad del bien jurídico protegido debe suponer que no procede la demolición en supuestos que pueden ser objeto de legalización posterior, conforme ya había sostenido la SAP de Baleares, de 10/11/2011 y que, la legalidad urbanística no se restablece con la demolición de la vivienda cuando está asentada dentro de un núcleo de viviendas, como declaró la SAP de Castellón, de 22/5/2015.

La STS, Sala 3ª, núm. 363/2022, de 23 de marzo ha estimado el Recurso de Casación que interpusimos contra la Sentencia del TSJCV núm. 714/2020, de 29 de diciembre, al considerar que el coeficiente K tiene una finalidad completamente distinta a la que persigue la inclusión de gastos en el Valor de construcción.

           Centrado así el debate las cuestiones que presentaban interés casacional eran las siguientes: i) si existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, o, por el contrario, unos y otros responden a finalidades o criterios de valoración distintos; y, ii) si, tras la entrada en vigor del Real Decreto1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

           La citada STS 363/2022, de 23 de marzo reitera el contenido de su anterior sentencia de 6 de junio de 2018 (rec. 487/2017) en la que concluye que desde la entrada en vigor del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, no se aplican otras normas de valoración del suelo, referidas al método residual, que las contenidas en éste, y a él han de estimarse referidas las remisiones que se contienen en el Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio y en el posterior, aprobado por el Real Decreto 7/2015, de 30 de octubre, que le sustituyó; sin vigencia directa alguna ya en el ámbito expropiatorio ni de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, ni, menos aún, del Real Decreto1020/1993, de 25 de junio.

           La citada STS 363/2022, de 23 de marzo puntualiza que hay que excluir del Vc los gastos de notaría comprensivos de la redacción de los documentos notariales para la venta de la edificación que son no solo las escrituras de compraventa, sino que debe incluirse la declaración de obra nueva, división horizontal y constitución de hipoteca, los gastos del Registro de la Propiedad de inscripción de todas las escrituras anteriores, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al tratarse de un edificio en construcción, pues son estos gastos que en cuanto responden a la actividad propia de la promoción de la edificación, según resulta del art. 9 de la Ley 38/1999, de 5 de diciembre, de Ordenación de la Edificación, y que han de considerarse incluidos en el coeficiente K. Por otra parte, no procede incluir el seguro decenal en el Vc, pues según el art. 19 de la referida Ley 38/1999, el promotor es el tomador y el asegurado.

           Con la referida Sentencia del Tribunal Supremo se determina exactamente por primera vez qué conceptos configuran concretamente el Vc y el coeficiente K, lo que incide, directamente, sobre el justiprecio del bien a expropiar, doctrina en la que hemos participado activa y directamente, suponiendo un gran logro profesional para nuestra firma.