En la Comunitat Valenciana, la expropiación rogada se regula en el art. 110 del TRLOTUP: si en cinco años desde la entrada en vigor del plan la Administración no expropia tu suelo dotacional, puedes anunciarle que vas a iniciar el justiprecio, y a los dos años de ese anuncio el expediente sigue por ministerio de la ley; si en tres meses no aceptan tu hoja de aprecio, decide el Jurado Provincial de Expropiación. La moratoria que la suspendió entre 2017 y 2023 fue anulada por la STC 168/2023, así que hoy el art. 110 se aplica sin suspensión.
Este es el régimen vigente en octubre de 2026. El Consell ha aprobado un proyecto de nueva ley urbanística que sustituirá al TRLOTUP, pero mientras no se publique en el DOGV es solo eso, un proyecto: los plazos que cuentan son los del art. 110.
Respuesta rápida
En la Comunitat Valenciana la expropiación rogada no está suspendida. El Constitucional anuló en 2023 la moratoria de siete años. Si tu parcela dotacional no está en un área de reparto y el plan tiene más de cinco años, puedes presentar el anuncio; dos años después, la hoja de aprecio, y el Jurado Provincial fija el precio si el ayuntamiento no la acepta.
Datos clave
- ■Anuncio: a los 5 años de la entrada en vigor del plan sin expropiar (art. 110.1 TRLOTUP)
- ■Justiprecio por ministerio de la ley: 2 años después del anuncio (art. 110.1)
- ■Jurado Provincial: si en 3 meses no aceptan tu hoja ni remiten otra contradictoria (art. 110.2)
- ■Imposibilidad material: intereses legales y adquisición en un máximo de 5 años (art. 110.8)
- ■Moratoria 2017-2023: inconstitucional y nula (STC 168/2023, BOE de 21-12-2023)
En este artículo
Antes de entrar en detalle: esta guía es solo para terrenos situados en la Comunitat Valenciana. Si quieres entender primero qué es la expropiación por ministerio de la ley y cómo cambia de una comunidad a otra, empieza por ahí. Aquí vamos al art. 110 del TRLOTUP, apartado por apartado.
¿Qué terrenos pueden acogerse al art. 110 del TRLOTUP?
Los terrenos dotacionales que no son de cesión obligatoria porque no es posible repartir beneficios y cargas en su ámbito, siempre que el propietario justifique esa imposibilidad en el marco del plan general (art. 110.1 y 110.2 TRLOTUP).
Traducido: zonas verdes, viales y equipamientos que se quedan «sueltos», sin nada que te compense con aprovechamiento. Demostrar que no hay reparto posible te corresponde a ti, y es lo primero que examina el Jurado.
El apartado 3 excluye expresamente cuatro supuestos:
- El suelo no urbanizable.
- El urbanizable dedicado a explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética u otra actividad rústica compatible.
- Los terrenos con autorización de usos u obras provisionales o que generan un rendimiento económico; tras la reforma de la Ley 6/2024, su titular podrá anunciar cuando ese rendimiento cese.
- Los dotacionales incluidos en un área de reparto en suelo urbano o urbanizable, exclusión añadida por el Decreto-ley 1/2022.
Quien tiene una reserva de aprovechamiento (cedió suelo a cambio de un aprovechamiento aún no materializado) puede pedir la expropiación de lo cedido a los tres años de la reserva, si justifica que no puede transferirla. Las circunstancias del mercado no cuentan como imposibilidad (art. 110.5).
¿Cuáles son los plazos y trámites del art. 110, paso a paso?
Cinco años de espera, anuncio, dos años más, hoja de aprecio, tres meses para que la Administración responda y, si no acepta, el Jurado Provincial de Expropiación de tu provincia.
| Fase | Qué ocurre | Plazo | Qué haces tú | Art. 110 |
|---|---|---|---|---|
| 1. Espera inicial | El plan entra en vigor y la Administración no expropia | 5 años | Reunir títulos, informe urbanístico y fecha del plan | 110.1 |
| 2. Anuncio | Comunicas tu propósito de iniciar el justiprecio | Cumplidos los 5 años | Presentarlo por registro y guardar el justificante | 110.1 |
| 3. Segunda espera | Si nada cambia, el justiprecio seguirá por ministerio de la ley | 2 años desde el anuncio | Preparar el informe pericial | 110.1 y 110.4 |
| 4. Hoja de aprecio | Se inicia el expediente y queda fijada la fecha de valoración | Al vencer los 2 años | Presentarla motivada; firmada por todos los copropietarios | 110.2 y 110.6 |
| 5. Respuesta | La Administración acepta o remite hoja contradictoria | 3 meses | Si no hay acuerdo, acudir al Jurado | 110.2 |
| 6. Jurado y pago | El Jurado fija el justiprecio; después, pago | 6 meses para pagar (art. 48 LEF) | Recurrir si procede; reclamar intereses | 110.9 |
Ojo con esto: la interrupción del art. 110.4
Si antes de que se cumplan tus plazos el ayuntamiento somete a información pública una modificación del plan que incluye tu suelo en un área de reparto, los plazos se interrumpen. Se reanudan si en un año no hay aprobación definitiva. Vigila el tablón y el DOGV durante la segunda espera.
¿Qué pasa con copropietarios, herederos y compradores?
Tienes que acreditar la propiedad, o ser causahabiente del propietario, durante todos los plazos; si compras, empiezas de cero, y el ayuntamiento puede quedarse la parcela por tanteo o retracto (art. 110.6 y 110.7).
Tres reglas que vemos incumplir a menudo:
- Los herederos continúan el cómputo. La sucesión no reinicia los plazos; una transmisión onerosa (una compraventa), sí.
- En un proindiviso, el anuncio lo puede hacer un solo comunero, pero la hoja de aprecio deben presentarla todos (redacción de la Ley 6/2024). Si un hermano no firma, el expediente se atasca.
- Antes de vender, notifica al ayuntamiento. Tiene tanteo durante 3 meses desde esa notificación y retracto durante 1 año desde que conoce la transmisión.
¿Qué ocurre cuando el expediente llega al Jurado Provincial de Expropiación?
El Jurado de tu provincia (Castellón, Valencia o Alicante) fija el justiprecio de forma motivada, valorando el suelo a la fecha en que se inició el expediente por ministerio de la ley, y desde tu hoja de aprecio corren intereses a tu favor (art. 110.2 y 110.9 TRLOTUP).
Los intereses tienen dos tramos: desde la hoja de aprecio hasta la notificación del acuerdo del Jurado, que responde de su propia demora, y después, porque la Administración tiene seis meses para pagar y, si no lo hace, debe intereses hasta el pago (arts. 48 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa).
Un caso del despacho en Vila-real
En 2013 un cliente inició a su instancia la expropiación de su suelo frente al Ayuntamiento de Vila-real. En 2018 el Jurado Provincial de Expropiación de Castellón fijó el justiprecio en 1.366.451,45 €. El Ayuntamiento no pagó en plazo ni siquiera la parte no discutida, 856.727,37 €, que debía abonar en seis meses aunque discutiera el resto. Hubo que pedir la ejecución al juzgado, que llegó a imponer multas coercitivas al alcalde, y el pago llegó en noviembre de 2019. Lo contamos en cómo cobramos el justiprecio que el Ayuntamiento de Vila-real no pagaba.
La lección: el resultado nunca está garantizado, pero los plazos de pago son exigibles. También que el camino es largo: entre el inicio del expediente y el cobro de la parte no discutida pasaron seis años. Si tu duda es más básica, por ejemplo si tu parcela cumple los requisitos generales de la expropiación rogada en España, conviene resolverla antes de anunciar nada.
¿Qué fue la moratoria valenciana y por qué la anuló el Constitucional?
Fue una suspensión, por ley, de los plazos para solicitar y tramitar la expropiación rogada, vigente desde el 1 de enero de 2017 y prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2023; el Tribunal Constitucional la anuló por vulnerar el derecho de propiedad y la seguridad jurídica.
| Norma | Qué hizo | Hasta |
|---|---|---|
| Ley 13/2016 (DT 11ª LOTUP) | Suspende los plazos de la rogada | 31-12-2018 |
| Ley 27/2018 | Primera prórroga, cuatro días antes del vencimiento | 31-12-2020 |
| Ley 9/2019 | Nueva redacción de la DT 11ª | 31-12-2020 |
| Ley 3/2020 | Segunda prórroga, un día antes del vencimiento | 31-12-2023 |
| DLeg 1/2021 (DT 20ª TRLOTUP) | Incorpora la suspensión al texto refundido | 31-12-2023 |
| STC 168/2023 | Declara inconstitucionales y nulas la DT 11ª y la DT 20ª | — |
El caso que llegó al Constitucional empezó en Torrent: unos propietarios de una parcela calificada como vial y zona verde presentaron la advertencia en 2015 y la hoja de aprecio en 2018, y el Jurado de Valencia inadmitió su solicitud en 2019 aplicando la moratoria. Al resolver su recurso, el TSJ de la Comunitat Valenciana planteó la cuestión de inconstitucionalidad.
Lo que dijo el Tribunal Constitucional
La STC 168/2023, de 22 de noviembre, razona que la suspensión obligaba al propietario a soportar una carga excesiva, que se prorrogó sin previsibilidad y sin que el legislador explicara su finalidad, y que contrastaba con el art. 110.8, que sí permite aplazar el pago, pero con acuerdo motivado del pleno, audiencia, intereses y un máximo de cinco años. Por eso concluye que se vulneraron los arts. 33 y 9.3 de la Constitución.
¿Tienes un suelo dotacional en la Comunitat Valenciana sin expropiar?
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¿Cuál es la situación de la expropiación rogada valenciana en 2026?
El art. 110 del TRLOTUP se aplica íntegro y sin suspensión. Las leyes valencianas 3/2026 y 5/2026 no lo han modificado, y la nueva ley urbanística que lo sustituirá todavía es un proyecto en tramitación.
Para el propietario, esto significa:
- Si nunca hiciste nada: cuenta los cinco años desde la entrada en vigor de tu plan sin descontar la moratoria. Si ya se cumplieron, puedes presentar el anuncio hoy.
- Si presentaste escritos durante la moratoria y te los inadmitieron: hay que revisar qué se resolvió y si es firme. Según la reseña de una sentencia de 2026 del TSJ de la Comunitat Valenciana, ese tribunal ya ha anulado inadmisiones basadas en la DT 11ª y ha ordenado retrotraer el expediente para que el Jurado valore. Cada caso depende de cómo y cuándo se recurrió.
- Si sufriste perjuicios por esos años de bloqueo: la reclamación de daños a la Generalitat tiene requisitos y plazos muy estrictos. Lo explicamos en la vía de la responsabilidad patrimonial por la moratoria.
Sobre la reforma: según la prensa, el Consell aprobó el 25 de septiembre de 2026 el proyecto de nueva Ley del Suelo valenciana y la Mesa de Les Corts aceptó tramitarlo por urgencia. Aún no sabemos cómo quedará la rogada en el texto final; hasta su publicación en el DOGV corren los plazos del art. 110.
La pregunta que más nos hacen
«¿Espero a la ley nueva?» Normalmente, no: un anuncio presentado hoy fija tu posición conforme a la ley vigente, y hoy no se puede afirmar que el cambio te favorezca.
Preguntas frecuentes sobre la expropiación rogada en la Comunitat Valenciana
¿Sigue suspendida la expropiación rogada en la Comunidad Valenciana?
No. La suspensión de la DT 11ª de la LOTUP y de la DT 20ª del TRLOTUP fue declarada inconstitucional y nula por la STC 168/2023, publicada en el BOE el 21 de diciembre de 2023. Además, su último plazo terminaba el 31 de diciembre de 2023 y no se ha vuelto a prorrogar.
¿Qué dijo el Tribunal Constitucional sobre las expropiaciones rogadas?
Que suspender durante años, sin justificación y con prórrogas imprevisibles, el derecho a pedir la expropiación vulnera la propiedad (art. 33 CE) y la seguridad jurídica (art. 9.3 CE). No declaró inconstitucional el art. 110 ni la declaración de imposibilidad material de su apartado 8.
¿Me sirve el anuncio que presenté durante la moratoria?
Puede servir, pero depende de lo que contestara la Administración y de si esa respuesta quedó firme. Hay que revisar el expediente completo antes de presentar la hoja de aprecio o de volver a anunciar.
¿Qué es la declaración de imposibilidad material del art. 110.8?
Un acuerdo motivado del pleno del ayuntamiento, por razones de estabilidad presupuestaria, adoptado con audiencia y antes de que resuelva el Jurado. A cambio, cobras el interés legal del justiprecio hasta la adquisición, que debe producirse en un máximo de cinco años.
¿Puedo pedir la expropiación rogada si mi parcela está en un área de reparto?
No. Desde el Decreto-ley 1/2022, el art. 110.3.d excluye los dotacionales incluidos en un área de reparto en suelo urbano o urbanizable. En ese caso el suelo se obtiene por reparcelación y tú participas con tu aprovechamiento.
¿La nueva Ley del Suelo valenciana cambia los plazos de la rogada?
Hoy no cambia nada: es un proyecto en tramitación en Les Corts. Cuando se publique en el DOGV revisaremos su régimen transitorio para ver cómo afecta a los anuncios y expedientes en curso.
Que un abogado urbanista cuente tus plazos
Juan Serrano fue concejal de urbanismo de Vila-real entre 1995 y 2007: conoce cómo se tramitan estos expedientes desde dentro del ayuntamiento. Revisamos tu caso con el art. 110 en la mano. Consulta nuestra página de suelo dotacional y expropiación rogada o escríbenos.
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Glosario rápido
- Anuncio
- Escrito con el que el propietario comunica a la Administración su propósito de iniciar el justiprecio, una vez cumplidos los cinco años del art. 110.1 TRLOTUP.
- Área de reparto
- Ámbito en el que el plan reparte aprovechamientos y cargas entre propietarios. Si tu dotacional está dentro, no cabe la rogada.
- Reserva de aprovechamiento
- Derecho a materializar en otro lugar el aprovechamiento correspondiente al suelo cedido.
- Jurado Provincial de Expropiación
- Órgano colegiado, presidido por un magistrado, que fija el justiprecio cuando no hay acuerdo. En la Comunitat Valenciana hay uno en Castellón, otro en Valencia y otro en Alicante.
Fuentes oficiales consultadas
- Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP, art. 110 y disposición transitoria vigésimaDOGV — Texto consolidado
- Sentencia del Tribunal Constitucional 168/2023, de 22 de noviembre (cuestión de inconstitucionalidad 1096-2022)BOE núm. 304, de 21 de diciembre de 2023
- Ley 6/2024, de 5 de diciembre, de simplificación administrativa de la Comunitat ValencianaBOE — Texto consolidado
- Ley 5/2014, de 25 de julio, LOTUP (derogada; referencia histórica de la DT 11ª)BOE — Texto consolidado
- Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa, arts. 48 y 57BOE — Texto consolidado
- Buscador de jurisprudencia del Tribunal ConstitucionalTribunal Constitucional
Última actualización: octubre de 2026. Reescritura completa del artículo de 2022: art. 110 del TRLOTUP vigente, anulación de la moratoria por la STC 168/2023 y proyecto de nueva ley urbanística (Consell, 25-09-2026).
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Plazos, valoraciones y procedimientos dependen de la normativa aplicable a cada expediente (estatal, autonómica y municipal) y pueden cambiar. Cada caso requiere revisar la documentación concreta. Si necesitas orientación sobre el tuyo, contacta con el despacho.
