Lo sabemos por experiencia directa: frente al Ayuntamiento de Vila-real, la parte no discutida de un justiprecio fijado en febrero de 2018 no se cobró hasta noviembre de 2019, tras varios requerimientos judiciales y multas al alcalde. Ese caso es el hilo de esta guía.

¿Cuánto tiempo tiene la Administración para pagar el justiprecio?

Seis meses como máximo desde que el justiprecio queda determinado (art. 48.1 LEF). A estos efectos, se considera fijado cuando lo está en vía administrativa, es decir, con el acuerdo del Jurado, aunque después se recurra (art. 73.1 del Reglamento de expropiación de 1957).

Muchas administraciones razonan: «he recurrido, así que no pago hasta que haya sentencia». La ley no dice eso. El Jurado decide «ejecutoriamente» (art. 34 LEF) y su acuerdo agota la vía administrativa (art. 35.2 LEF). Recurrirlo abre un pleito sobre la diferencia, pero no congela la obligación de pagar.

¿Tiene que pagarte aunque haya recurrido el acuerdo del Jurado?

Sí, al menos la parte en la que estáis de acuerdo. La Administración consigna en la Caja General de Depósitos solo la cantidad en discordia, y tú tienes derecho a cobrar ya el resto aunque haya recurso pendiente (art. 50 LEF).

Si la Administración recurre para rebajar el justiprecio, lo que nunca ha discutido es, como mínimo, lo que ella misma ofreció en su hoja de aprecio. En el caso de Vila-real, esa parte era de 856.727,37 € sobre un total de 1.366.451,45 €.

La consignación no es un trámite menor: una vez pagado o consignado el justiprecio, la Administración puede ocupar la finca (art. 51 LEF) y ya no procede la retasación (art. 58 LEF). Comprueba que se ha hecho por la cantidad correcta.

¿Qué pasó cuando el Ayuntamiento de Vila-real no pagó?

El Ayuntamiento recurrió el acuerdo del Jurado y no pagó la parte no discutida. Hizo falta acudir al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo n.º 1 de Castellón, que lo requirió varias veces y le advirtió de multas coercitivas al alcalde. El pago llegó el 25 de noviembre de 2019.

El expediente lo había iniciado nuestro cliente en junio de 2013: fue el propietario quien pidió que se le expropiara, la figura que se conoce como expropiación rogada en la Comunitat Valenciana. Eso no cambia las reglas del cobro: fijado el justiprecio, rigen los plazos de la Ley de Expropiación Forzosa. Esta fue la secuencia:

Desde dentro de la Administración, esto se ve así: un expediente de gasto grande que coincide con un recurso pendiente se queda en un cajón mientras nadie lo mueva. Las multas coercitivas cambian eso, porque recaen sobre la autoridad responsable y no sobre las arcas municipales.

¿Qué puedes hacer si la Administración no te paga el justiprecio?

Reclamar por escrito, esperar el plazo legal y, si sigue sin pagar, acudir a los tribunales por la vía de la inactividad o de la ejecución. Cada paso abre el siguiente.

Hay una variante: si lo que no se ejecuta es un acto firme, se pide su ejecución y, si no se produce en un mes, se recurre por el procedimiento abreviado (art. 29.2 de la Ley 29/1998, reguladora de la jurisdicción contencioso-administrativa). Qué vía encaja depende del estado del expediente: es una decisión técnica. Y si además quieres discutir la cifra del Jurado, eso es otro pleito, con su propio plazo de dos meses.

¿Cómo se ejecuta la sentencia y qué son las multas coercitivas?

La ejecución forzosa es la fase en la que el juez obliga a cumplir lo resuelto. Si la condena es pagar, la ley le da plazos, recargo de intereses y, si el incumplimiento persiste, multas personales a la autoridad responsable.

• Cumplir no es opcional. Las sentencias se cumplen en sus propios términos (art. 103.2 LJCA) y no puede suspenderse su cumplimiento (art. 105.1 LJCA).
• El presupuesto no es excusa. El crédito para pagar es siempre ampliable; si hace falta modificar el presupuesto, debe hacerse en tres meses desde la notificación (art. 106.1 LJCA).
• Interés desde la sentencia. Se añade el interés legal desde la notificación de la sentencia de primera instancia (art. 106.2 LJCA).
• Ejecución a los tres meses. Tres meses después de comunicarse la sentencia firme puedes instar la ejecución forzosa; si hay falta de diligencia, el juez puede subir dos puntos el interés (art. 106.3 LJCA).
• Multas coercitivas. Vencidos los plazos, y previo apercibimiento notificado personalmente, el juez puede imponer multas de 150 a 1.500 € a las autoridades, funcionarios o agentes que incumplan sus requerimientos, y reiterarlas hasta la completa ejecución, además de deducir testimonio para exigir responsabilidad penal (art. 112 LJCA).

Un apunte de honestidad: si pagar de golpe causa un trastorno grave a su Hacienda, la Administración puede proponer al juez un modo de pago menos gravoso (art. 106.4 LJCA). No es un «no pago», pero puede alargar el cobro.

¿Qué intereses te deben si la Administración no paga el justiprecio a tiempo?

El interés legal sobre el justiprecio desde que vencen los seis meses del art. 48 hasta el día del pago (art. 57 LEF). Es un derecho que nace de la ley: no tienes que demostrar que el retraso te perjudicó.

Hay un tramo anterior: si se tardó más de seis meses en fijar el justiprecio desde el inicio legal del expediente, también se debe el interés de ese periodo (art. 56 LEF; art. 71 REF). Solo pierdes intereses si la demora es imputable a ti (art. 72.3 REF), y si el justiprecio se recurre se calculan sobre la cantidad de la sentencia firme (art. 73.2 REF). Un error frecuente es cobrar el principal y olvidarse de ellos.

Si estás en esa situación, en nuestra página para reclamar el cobro de un justiprecio impagado te explicamos cómo trabajamos.

¿Qué pasa si pasan cuatro años sin pagar ni consignar?

Que procede la retasación: hay que volver a valorar los bienes expropiados con las reglas generales (art. 58 LEF). El plazo se cuenta desde la fecha del acuerdo del Jurado (art. 35.3 LEF) y, desde la Ley 17/2012, es de cuatro años, no de dos.

No es una actualización con el IPC, sino una valoración nueva, que puede subir o bajar. Antes de pedirla conviene estudiar cómo se valora el suelo expropiado hoy y comparar el resultado probable con lo que ya tienes fijado más sus intereses.

Si la Administración ya pagó o consignó, no hay retasación aunque pasen los cuatro años (art. 58 LEF, párrafo segundo).

Preguntas frecuentes sobre el impago del justiprecio

Glosario rápido

Fuentes oficiales consultadas

• Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa, arts. 34, 35, 48-51 y 56-58BOE — Texto consolidado
• Decreto de 26 de abril de 1957, Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, arts. 71-73BOE — Texto consolidado
• Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, arts. 8, 29, 32 y 103-112BOE — Texto consolidado
• Buscador de jurisprudencia del CENDOJConsejo General del Poder Judicial

La entrada La Administración no paga el justiprecio: consignación, ejecución y cómo cobrar se publicó primero en JS Urbanistas.

También se la llama expropiación por ministerio de la ley, porque el expediente de justiprecio arranca por mandato legal. Es una excepción: normalmente nadie puede obligar a un ayuntamiento a expropiar.

¿Qué es la expropiación rogada o por ministerio de la ley?

Es un mecanismo que permite al propietario de un suelo reservado para un uso público, y que no va a recibir nada a cambio por otra vía, exigir que la Administración se lo pague a precio de expropiación cuando ha dejado pasar el plazo legal sin actuar.

Cuando un plan califica tu parcela como zona verde, colegio o calle, no puedes edificar, cuesta venderla y sigues pagando el IBI. Si además está fuera de cualquier reparto de beneficios y cargas, nadie te compensará con aprovechamiento en otro sitio, y solo queda la expropiación.

La ley rompe el bloqueo en dos tiempos: primero la Administración tiene un plazo para expropiar por su cuenta; si lo deja pasar, el propietario avisa, y si tras el aviso sigue sin moverse, el propietario inicia él mismo el expediente de justiprecio, que avanza aunque la Administración no quiera.

¿Por qué la expropiación rogada depende de la ley de tu comunidad autónoma?

Porque el urbanismo es competencia autonómica y hoy la ley estatal del suelo no regula con carácter general la expropiación rogada: cada comunidad fija en su ley urbanística los plazos, los requisitos y el órgano que decide el precio.

La regla clásica estaba en el artículo 69 del texto refundido de la Ley del Suelo de 1976: cinco años desde el plan, advertencia del propietario, dos años más, hoja de aprecio y, si en tres meses la Administración no la aceptaba, el Jurado Provincial de Expropiación. Ese esquema de «5 + 2 + 3 meses» lo han seguido, con variaciones, muchas leyes autonómicas. Si tu comunidad no lo regula, hay quien sostiene que ese artículo se aplica de forma supletoria; es un punto discutido.

La ley estatal vigente, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, solo contempla un supuesto parecido para toda España: el del terreno dotacional que la Administración ya ha ocupado sin pagar. A los cuatro años de la ocupación puedes advertir y, seis meses después, enviar tu hoja de aprecio (art. 48.e TRLSRU).

¿Qué requisitos tiene que cumplir tu terreno para pedir la expropiación rogada?

En casi todas las leyes se repiten cuatro condiciones: que el suelo esté destinado por el plan a un uso público, que no se pueda obtener por cesión en un reparto de cargas, que haya pasado el plazo legal y que quien lo pide sea el titular.

1. Destino público del suelo. Zonas verdes, viales, equipamientos o servicios: sistemas generales y locales o, en la terminología valenciana, red primaria y secundaria.
2. Imposibilidad de obtenerlo por equidistribución. Si el terreno está en un sector o un área de reparto, se obtiene gratis en la reparcelación y cobras en aprovechamiento. La rogada es para el suelo que queda fuera.
3. Plazo cumplido. Se cuenta desde el plan que fija el destino público, no desde que compraste.
4. Legitimación. Lo pide el propietario o sus herederos. Algunas leyes exigen además mantener la titularidad durante todo el plazo: en la Comunitat Valenciana, si vendes, el comprador empieza a contar de cero (art. 110.6 TRLOTUP).

Hay exclusiones expresas: la valenciana y la catalana dejan fuera el suelo no urbanizable, el urbanizable que se explota de forma agrícola o ganadera y los terrenos que obtienen un rendimiento económico o tienen autorizados usos provisionales (art. 110.3 TRLOTUP; art. 114.4 de la ley de urbanismo de Cataluña).

¿Cuánto hay que esperar para pedir la expropiación rogada en cada comunidad?

Entre cuatro y siete años desde el plan, según la comunidad, más el plazo de respuesta a tu hoja de aprecio. Solo incluimos leyes comprobadas en su texto vigente.

Fuentes: Ley 7/2021 de Andalucía, Ley 2/2016 del suelo de Galicia y Ley 9/2001 del suelo de Madrid. Si tu comunidad no aparece, es que no la hemos verificado.

Si tu terreno está en la Comunitat Valenciana, el detalle del art. 110 lo desarrollamos en la guía de la expropiación rogada valenciana, paso a paso.

¿Cómo se ejerce la expropiación rogada, paso a paso?

Con tres escritos y mucha atención a las fechas: el aviso o advertencia a la Administración, la hoja de aprecio cuando vence el segundo plazo y la remisión al jurado si no la aceptan.

Lo que vemos en la práctica: el error más caro es formal. Advertencias prematuras o mal dirigidas que obligan a empezar de nuevo.

¿Cómo se valora el terreno y desde cuándo te deben intereses?

El suelo se valora con las reglas estatales de la Ley de Suelo, a la fecha en que el expediente se inicia por ministerio de la ley, que suele coincidir con la presentación de tu hoja de aprecio; los intereses corren normalmente desde esa misma fecha.

Así lo dicen, con matices, la ley valenciana (art. 110.2 y 110.9 TRLOTUP), la catalana (art. 114.2), la andaluza (art. 116.1) y la regla de 1976 (art. 69.2). El momento en que presentas la hoja fija la foto del valor y el arranque de los intereses.

El método de cálculo lo fijan el TRLSRU y su reglamento de valoraciones, como en cualquier expropiación. Los detalles técnicos mueven mucho la cifra; lo explicamos con un caso del despacho ante el Tribunal Supremo en cómo se valora el suelo en una expropiación.

¿Puede la Administración bloquear o retrasar la expropiación rogada?

El legislador puede cambiar los plazos, pero no vaciar el derecho: el Tribunal Constitucional anuló en 2023 la moratoria valenciana que suspendió la expropiación rogada durante años, por vulnerar el derecho de propiedad y la seguridad jurídica.

Las suspensiones no han sido exclusivas de una comunidad: la ley catalana suspendió los plazos de su art. 114 hasta el 31 de diciembre de 2015, según las notas de su texto consolidado. En la Comunitat Valenciana la suspensión se encadenó de 2017 a 2023, y la STC 168/2023, de 22 de noviembre, la declaró inconstitucional y nula porque se prorrogaba sin justificación ni garantías. Si quedaste atrapado en esa moratoria, analizamos aparte si se puede reclamar a la Generalitat por esos años de bloqueo.

Otra herramienta, vigente en la ley valenciana, es la declaración de imposibilidad material del pleno por razones presupuestarias, con intereses y un máximo de cinco años (art. 110.8 TRLOTUP). Cómo encaja con la situación de 2026 está en el artículo dedicado al art. 110 del TRLOTUP y la sentencia del Constitucional.

Preguntas frecuentes sobre la expropiación rogada

Glosario rápido

Fuentes oficiales consultadas

• Decreto Legislativo 1/2021, texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (TRLOTUP), art. 110DOGV — Texto consolidado
• Real Decreto 1346/1976, texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, art. 69BOE — Texto consolidado
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 48.eBOE — Texto consolidado
• Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, art. 116BOE — Texto consolidado
• Decreto Legislativo 1/2010, texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, art. 114BOE — Texto consolidado
• Ley 2/2016, del suelo de Galicia, art. 86 · Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, art. 94BOE — Textos consolidados
• Sentencia del Tribunal Constitucional 168/2023, de 22 de noviembreBOE núm. 304, de 21 de diciembre de 2023

La entrada Expropiación rogada: qué es, requisitos y cómo pedirla en España se publicó primero en JS Urbanistas.

Este es el régimen vigente en octubre de 2026. El Consell ha aprobado un proyecto de nueva ley urbanística que sustituirá al TRLOTUP, pero mientras no se publique en el DOGV es solo eso, un proyecto: los plazos que cuentan son los del art. 110.

¿Qué terrenos pueden acogerse al art. 110 del TRLOTUP?

Los terrenos dotacionales que no son de cesión obligatoria porque no es posible repartir beneficios y cargas en su ámbito, siempre que el propietario justifique esa imposibilidad en el marco del plan general (art. 110.1 y 110.2 TRLOTUP).

Traducido: zonas verdes, viales y equipamientos que se quedan «sueltos», sin nada que te compense con aprovechamiento. Demostrar que no hay reparto posible te corresponde a ti, y es lo primero que examina el Jurado.

El apartado 3 excluye expresamente cuatro supuestos:

• El suelo no urbanizable.
• El urbanizable dedicado a explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética u otra actividad rústica compatible.
• Los terrenos con autorización de usos u obras provisionales o que generan un rendimiento económico; tras la reforma de la Ley 6/2024, su titular podrá anunciar cuando ese rendimiento cese.
• Los dotacionales incluidos en un área de reparto en suelo urbano o urbanizable, exclusión añadida por el Decreto-ley 1/2022.

Quien tiene una reserva de aprovechamiento (cedió suelo a cambio de un aprovechamiento aún no materializado) puede pedir la expropiación de lo cedido a los tres años de la reserva, si justifica que no puede transferirla. Las circunstancias del mercado no cuentan como imposibilidad (art. 110.5).

¿Cuáles son los plazos y trámites del art. 110, paso a paso?

Cinco años de espera, anuncio, dos años más, hoja de aprecio, tres meses para que la Administración responda y, si no acepta, el Jurado Provincial de Expropiación de tu provincia.

¿Qué pasa con copropietarios, herederos y compradores?

Tienes que acreditar la propiedad, o ser causahabiente del propietario, durante todos los plazos; si compras, empiezas de cero, y el ayuntamiento puede quedarse la parcela por tanteo o retracto (art. 110.6 y 110.7).

Tres reglas que vemos incumplir a menudo:

1. Los herederos continúan el cómputo. La sucesión no reinicia los plazos; una transmisión onerosa (una compraventa), sí.
2. En un proindiviso, el anuncio lo puede hacer un solo comunero, pero la hoja de aprecio deben presentarla todos (redacción de la Ley 6/2024). Si un hermano no firma, el expediente se atasca.
3. Antes de vender, notifica al ayuntamiento. Tiene tanteo durante 3 meses desde esa notificación y retracto durante 1 año desde que conoce la transmisión.

¿Qué ocurre cuando el expediente llega al Jurado Provincial de Expropiación?

El Jurado de tu provincia (Castellón, Valencia o Alicante) fija el justiprecio de forma motivada, valorando el suelo a la fecha en que se inició el expediente por ministerio de la ley, y desde tu hoja de aprecio corren intereses a tu favor (art. 110.2 y 110.9 TRLOTUP).

Los intereses tienen dos tramos: desde la hoja de aprecio hasta la notificación del acuerdo del Jurado, que responde de su propia demora, y después, porque la Administración tiene seis meses para pagar y, si no lo hace, debe intereses hasta el pago (arts. 48 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa).

La lección: el resultado nunca está garantizado, pero los plazos de pago son exigibles. También que el camino es largo: entre el inicio del expediente y el cobro de la parte no discutida pasaron seis años. Si tu duda es más básica, por ejemplo si tu parcela cumple los requisitos generales de la expropiación rogada en España, conviene resolverla antes de anunciar nada.

¿Qué fue la moratoria valenciana y por qué la anuló el Constitucional?

Fue una suspensión, por ley, de los plazos para solicitar y tramitar la expropiación rogada, vigente desde el 1 de enero de 2017 y prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2023; el Tribunal Constitucional la anuló por vulnerar el derecho de propiedad y la seguridad jurídica.

El caso que llegó al Constitucional empezó en Torrent: unos propietarios de una parcela calificada como vial y zona verde presentaron la advertencia en 2015 y la hoja de aprecio en 2018, y el Jurado de Valencia inadmitió su solicitud en 2019 aplicando la moratoria. Al resolver su recurso, el TSJ de la Comunitat Valenciana planteó la cuestión de inconstitucionalidad.

¿Cuál es la situación de la expropiación rogada valenciana en 2026?

El art. 110 del TRLOTUP se aplica íntegro y sin suspensión. Las leyes valencianas 3/2026 y 5/2026 no lo han modificado, y la nueva ley urbanística que lo sustituirá todavía es un proyecto en tramitación.

Para el propietario, esto significa:

• Si nunca hiciste nada: cuenta los cinco años desde la entrada en vigor de tu plan sin descontar la moratoria. Si ya se cumplieron, puedes presentar el anuncio hoy.
• Si presentaste escritos durante la moratoria y te los inadmitieron: hay que revisar qué se resolvió y si es firme. Según la reseña de una sentencia de 2026 del TSJ de la Comunitat Valenciana, ese tribunal ya ha anulado inadmisiones basadas en la DT 11ª y ha ordenado retrotraer el expediente para que el Jurado valore. Cada caso depende de cómo y cuándo se recurrió.
• Si sufriste perjuicios por esos años de bloqueo: la reclamación de daños a la Generalitat tiene requisitos y plazos muy estrictos. Lo explicamos en la vía de la responsabilidad patrimonial por la moratoria.

Sobre la reforma: según la prensa, el Consell aprobó el 25 de septiembre de 2026 el proyecto de nueva Ley del Suelo valenciana y la Mesa de Les Corts aceptó tramitarlo por urgencia. Aún no sabemos cómo quedará la rogada en el texto final; hasta su publicación en el DOGV corren los plazos del art. 110.

Preguntas frecuentes sobre la expropiación rogada en la Comunitat Valenciana

Glosario rápido

Fuentes oficiales consultadas

• Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP, art. 110 y disposición transitoria vigésimaDOGV — Texto consolidado
• Sentencia del Tribunal Constitucional 168/2023, de 22 de noviembre (cuestión de inconstitucionalidad 1096-2022)BOE núm. 304, de 21 de diciembre de 2023
• Ley 6/2024, de 5 de diciembre, de simplificación administrativa de la Comunitat ValencianaBOE — Texto consolidado
• Ley 5/2014, de 25 de julio, LOTUP (derogada; referencia histórica de la DT 11ª)BOE — Texto consolidado
• Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa, arts. 48 y 57BOE — Texto consolidado
• Buscador de jurisprudencia del Tribunal ConstitucionalTribunal Constitucional

La entrada Expropiación rogada en la Comunitat Valenciana: art. 110 TRLOTUP, STC 168/2023 y situación en 2026 se publicó primero en JS Urbanistas.

En 2022 defendimos aquí lo contrario: que cerrar un hotel por orden del Gobierno era una expropiación temporal que debía pagarse. Los tribunales no lo han visto así, y preferimos decírtelo claro.

¿Qué reclamaron los hoteles al Estado por los cierres de la COVID?

Reclamaron los gastos fijos y el beneficio perdido durante los meses de cierre. La base era el Real Decreto 463/2020, que declaró el primer estado de alarma, y la Orden SND/257/2020, que suspendió la apertura al público de hoteles, alojamientos turísticos y campings.

Los argumentos eran tres: el art. 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981, de los estados de alarma, excepción y sitio, que reconoce derecho a indemnización «de acuerdo con lo dispuesto en las leyes»; la inconstitucionalidad parcial de los dos estados de alarma; y la idea de que el cierre equivalía a expropiar temporalmente el derecho a explotar el hotel. Como la decisión era del Consejo de Ministros, los recursos fueron directamente al Tribunal Supremo.

¿Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre la responsabilidad patrimonial por los cierres?

Que no hay derecho a indemnización: las medidas fueron necesarias, adecuadas y proporcionadas para proteger la salud y afectaron a toda la sociedad, así que el daño no es antijurídico.

La primera sentencia fue la STS 1360/2023, de 31 de octubre (recurso 453/2022), sobre el cierre de una empresa hotelera en el primer estado de alarma. Según el Consejo General del Poder Judicial, razonó así:

• Estado legislador. Los reales decretos del estado de alarma tienen valor de ley, así que se aplica el régimen del art. 32.3 de la Ley 40/2015, mucho más estricto que el general.
• El art. 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981 no crea un régimen propio: remite a los requisitos de siempre.
• Principio de precaución. Con la salud en juego, es quien reclama el que debe probar que las medidas no estaban justificadas.
• Ayudas, no indemnizaciones. La reparación de los sectores más castigados fueron las ayudas públicas.

Después vinieron muchas más, en la misma línea. Estas las hemos comprobado en el CENDOJ:

Según el Poder Judicial, a 30 de marzo de 2024 el Supremo había resuelto 679 recursos de empresas por los cierres, sin estimar ninguno. La sentencia de 2026 confirma que la línea sigue.

¿No declaró el Tribunal Constitucional inconstitucional el estado de alarma?

Sí, en parte, pero el propio Tribunal Constitucional advirtió que esa inconstitucionalidad no basta para reclamar: las medidas eran de las que los ciudadanos tenían el deber jurídico de soportar.

La STC 148/2021, de 14 de julio, anuló las limitaciones a la libertad de circulación del art. 7 del RD 463/2020 y un inciso de su art. 10.6. Pero su fundamento jurídico 11.c) añadió que esa inconstitucionalidad «no será por sí misma título para fundar reclamaciones» de responsabilidad patrimonial, sin perjuicio del art. 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981.

La STC 183/2021, de 27 de octubre, sobre el segundo estado de alarma (Real Decreto 926/2020), anuló la prórroga de seis meses y la delegación en los presidentes autonómicos, pero consideró proporcionadas las limitaciones de derechos. Y precisó que la nulidad no afecta por sí sola a los actos dictados durante su vigencia.

¿Por qué el cierre no se consideró una expropiación?

Porque no hubo una privación singular de bienes o derechos, sino una restricción general para todo un sector y toda la población. Que el ayuntamiento te ocupe una parcela siempre se paga; que una norma general limite temporalmente el uso de tu propiedad, solo si la ley lo prevé.

Era el núcleo de nuestro texto de 2022, que invocaba el art. 120 de la Ley de Expropiación Forzosa. El Supremo lo ha descartado desde la primera sentencia: no hubo procedimiento expropiatorio, ni ocupación, ni destrucción de bienes concretos.

¿Se puede reclamar hoy por los cierres de 2020 y 2021?

En la práctica, no. A la doctrina del Supremo se suma el plazo: el derecho a reclamar prescribe al año del hecho dañoso o de que se manifieste su efecto lesivo (art. 67.1 de la Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común).

El segundo estado de alarma terminó el 9 de mayo de 2021. Incluso el plazo especial de un año desde la publicación de la STC 183/2021 (art. 67.1, párrafo tercero) se agotó en noviembre de 2022. Una reclamación nueva hoy llegaría, con toda probabilidad, fuera de plazo.

¿Qué sigue siendo reclamable a la Administración?

Los daños causados por actos concretos, no por normas generales: una licencia anulada, una demora injustificada o un cierre impuesto solo a tu establecimiento y luego anulado.

Los requisitos generales están en el art. 32 de la Ley 40/2015: un daño efectivo, evaluable económicamente e individualizado, causado por el funcionamiento de un servicio público, que no tengas el deber jurídico de soportar. La indemnización se actualiza con el Índice de Garantía de la Competitividad, más intereses de demora (art. 34).

En urbanismo, el art. 48 del texto refundido de la Ley de Suelo enumera supuestos que dan lugar «en todo caso» a indemnización. Para un hotel o un negocio con local propio, estos son los relevantes hoy:

Un matiz importante: que se anule un acto no da derecho automático a indemnización (art. 32.1 Ley 40/2015), y en la anulación de licencias no la hay si hubo dolo, culpa o negligencia graves del perjudicado (art. 48.d TRLSRU). En la práctica, muchas se pierden por el plazo o por no probar el daño.

Un caso cercano, el de una norma que suspende derechos durante años, lo analizamos al hablar de la responsabilidad de la Generalitat por suspender las expropiaciones rogadas. Y si tu problema es de licencias o planeamiento, en nuestra página de abogados de urbanismo explicamos cómo trabajamos.

Preguntas frecuentes sobre la responsabilidad patrimonial por el cierre de hoteles

Glosario rápido

Fuentes oficiales consultadas

• Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público, arts. 32-35BOE — Texto consolidado
• Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común, art. 67BOE — Texto consolidado
• Ley Orgánica 4/1981, de los estados de alarma, excepción y sitio, art. 3BOE — Texto consolidado
• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, art. 48BOE — Texto consolidado
• Sentencia del Tribunal Constitucional 148/2021, de 14 de julioBOE núm. 182, de 31 de julio de 2021
• Sentencia del Tribunal Constitucional 183/2021, de 27 de octubreBOE núm. 282, de 25 de noviembre de 2021
• Buscador de jurisprudencia del CENDOJ (SSTS 1360/2023, 533/2024, 689/2024 y 19/2026)CGPJ

La entrada Cierre de hoteles por la COVID: qué resolvió el Supremo sobre la responsabilidad patrimonial y qué sigue siendo reclamable se publicó primero en JS Urbanistas.

Dicho con honestidad: para la mayoría de propietarios, en 2026 esa vía ya no está disponible o nunca lo estuvo. Quedan otras puertas, más inciertas, y casi siempre una más práctica: retomar el expediente de expropiación con sus intereses.

¿Qué daño causó la moratoria de la expropiación rogada?

Impidió durante hasta siete años que los dueños de suelo dotacional obligaran a la Administración a pagar, retrasando la fecha de valoración, el inicio de los intereses y el cobro, mientras el terreno seguía sin uso posible.

Entre 2017 y 2023, la disposición transitoria undécima de la LOTUP y después la vigésima del TRLOTUP suspendieron esos plazos, y el Jurado inadmitía las hojas de aprecio. El Constitucional lo resumió así: la Administración no expropiaba y además impedía que el propietario la obligara.

¿En qué se traduce eso en euros? En la Comunitat Valenciana, los intereses del justiprecio en la rogada corren desde que se presenta la hoja de aprecio (art. 110.9 TRLOTUP). Si la moratoria te impidió presentarla en 2018 y solo pudiste hacerlo en 2024, has perdido, como mínimo, seis años de intereses sobre el valor de tu suelo.

¿Qué vías existen para reclamar por la suspensión?

Hay cuatro, y no todas sirven a todo el mundo: la responsabilidad por ley inconstitucional, la continuación del propio pleito de expropiación, la responsabilidad patrimonial general y, como alternativa práctica, iniciar o retomar ahora la rogada.

La última no es una reclamación de daños, pero en muchos casos es lo que más dinero pone sobre la mesa: el justiprecio completo más sus intereses. Si todavía no lo has hecho, empieza por ahí; los requisitos generales están en nuestra guía sobre la expropiación rogada en España.

¿Qué exige la Ley 40/2015 para reclamar daños por una ley inconstitucional?

Tres cosas: que la ley que te causó el daño haya sido declarada inconstitucional, que hayas obtenido una sentencia firme que desestimara tu recurso contra el acto que te perjudicó, y que en ese recurso alegaras la inconstitucionalidad.

El art. 32.4 de la Ley 40/2015 dice literalmente que la indemnización procederá «cuando el particular haya obtenido, en cualquier instancia, sentencia firme desestimatoria de un recurso contra la actuación administrativa que ocasionó el daño, siempre que se hubiera alegado la inconstitucionalidad posteriormente declarada». En nuestro caso, la actuación que ocasionó el daño es típicamente la resolución del Jurado que inadmitió tu hoja de aprecio por la moratoria.

Es un filtro muy exigente. Deja fuera a quien no presentó nada porque sabía que se lo iban a inadmitir, a quien recibió la inadmisión y no la recurrió, y a quien recurrió sin plantear la inconstitucionalidad. La ley habla de responsabilidad del «Estado legislador», pero el daño procede aquí de leyes valencianas; quién debe responder y ante qué órgano se reclama (el art. 92 de la Ley 39/2015 remite a los órganos de cada comunidad) es una de las cuestiones que hay que estudiar en cada caso.

¿Hasta cuándo se podía reclamar y qué pasa si ya ha vencido el plazo?

Para la vía de la ley inconstitucional, el derecho prescribe al año de la publicación de la sentencia en el BOE; como la STC 168/2023 se publicó el 21 de diciembre de 2023, ese año terminó a finales de diciembre de 2024.

Si reclamaste dentro de ese año, tu expediente debería estar en marcha o ya en los tribunales. Si no lo hiciste, esta vía concreta probablemente esté prescrita. Decimos «probablemente» porque el cómputo y su posible interrupción dependen de lo que hicieras entre medias, y conviene que lo revise un abogado con tus documentos.

La vía general del art. 32.1 tiene su propio año, que cuenta desde el hecho lesivo o desde que se manifiesta su efecto. Cuándo empieza ese año para un daño causado por una moratoria que terminó en diciembre de 2023 es discutible, y no hemos encontrado todavía sentencias del TSJ de la Comunitat Valenciana que lo resuelvan. Nuestra opinión: si te lo planteas, no esperes más.

¿Qué efectos tiene la STC 168/2023 sobre los expedientes inadmitidos?

La sentencia no limita sus efectos, así que rige la regla general: produce efectos desde su publicación en el BOE y no permite reabrir procesos terminados con sentencia firme (arts. 38.1 y 40.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional).

Hemos leído la sentencia completa y no contiene ninguna modulación temporal: se limita a declarar la inconstitucionalidad y nulidad de la disposición transitoria en todas sus redacciones. Tampoco se pronuncia sobre indemnizaciones. A partir de ahí, la situación de cada propietario depende de cómo quedó su expediente:

• Pleito pendiente al publicarse la STC: la inadmisión basada en la moratoria ya no tenía apoyo legal. Según la reseña publicada de una sentencia de 2026 del TSJ de la Comunitat Valenciana, ese tribunal anuló inadmisiones de este tipo y ordenó retrotraer para que el Jurado valorara.
• Sentencia firme desestimatoria anterior: no se reabre (art. 40.1 LOTC). Para ese caso está pensada la vía del art. 32.4.
• Inadmisión no recurrida: quedó firme en vía administrativa. Si sigues siendo propietario, lo más útil suele ser volver a iniciar la rogada; los requisitos se examinan de nuevo.

Cómo están hoy los plazos del art. 110 tras la anulación lo resumimos en la situación de la expropiación rogada valenciana en 2026.

¿Qué perjuicios se pueden pedir y cómo se prueban?

Solo los daños reales, cuantificados y causados por la moratoria: típicamente, los intereses que dejaste de devengar y el efecto económico de que la fecha de valoración se retrasara; nunca simples expectativas.

En la vía de la ley inconstitucional, además, solo son indemnizables los daños producidos en los cinco años anteriores a la publicación de la sentencia (art. 34.1 de la Ley 40/2015), es decir, desde finales de 2018. Y la cuantía se calcula con los criterios de la legislación de expropiación y fiscal, actualizada y con intereses (art. 34 de la misma ley).

Partidas que estudiamos en estos casos:

1. Intereses perdidos sobre el justiprecio durante el tiempo en que no pudiste iniciar el expediente.
2. Diferencia de valoración si el retraso en la fecha de referencia hizo que tu suelo se valorase a la baja. Puede ocurrir lo contrario, y entonces no hay daño por ese concepto.
3. Gastos inútiles: escritos, periciales o recursos que quedaron sin efecto por la inadmisión.

¿Cómo se presenta la reclamación de responsabilidad patrimonial?

Con un escrito dirigido a la Administración responsable que identifique el daño, su relación con la moratoria, su valoración económica y el momento en que se produjo, acompañado de las pruebas (art. 67.2 de la Ley 39/2015).

Acompaña la resolución que te inadmitió, la sentencia firme si vas por el art. 32.4 y una valoración pericial. Si en seis meses no hay resolución, la reclamación se entiende desestimada y puedes acudir a los tribunales (art. 91.3 de la Ley 39/2015).

En 2022 defendimos aquí, con apoyo en el art. 33.3 de la Constitución, que la Administración debía responder por las suspensiones, y en 2023 el Constitucional confirmó que la moratoria vulneraba ese derecho. Cuánto y a quién indemnizar no lo ha resuelto todavía ningún tribunal, que sepamos: no prometemos un resultado, pero sí estudiar si tu caso tiene base.

Preguntas frecuentes sobre la responsabilidad por la moratoria

Glosario rápido

Fuentes oficiales consultadas

• Ley 40/2015, de Régimen Jurídico del Sector Público, arts. 32 y 34BOE — Texto consolidado
• Ley 39/2015, del Procedimiento Administrativo Común, arts. 67, 91 y 92BOE — Texto consolidado
• Ley Orgánica 2/1979, del Tribunal Constitucional, arts. 38, 39 y 40BOE — Texto consolidado
• Sentencia del Tribunal Constitucional 168/2023, de 22 de noviembreBOE núm. 304, de 21 de diciembre de 2023
• Constitución Española, arts. 9.3 y 33BOE — Texto consolidado
• Decreto Legislativo 1/2021, TRLOTUP, art. 110DOGV — Texto consolidado

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Aquí te explicamos cómo encajan las dos vías y qué aprendimos defendiendo a dos propietarias de la Marjalería de Castellón.

¿Cuándo una casa sin licencia es un delito contra la ordenación del territorio?

Cuando, además de no tener licencia, la obra no podía autorizarse en ese suelo: no urbanizable, protegido, destinado a viales o zonas verdes, o de dominio público. Si era legalizable, el problema es administrativo, no penal (art. 319 CP).

Una casa sin licencia en un solar donde el plan la permite se legaliza; una en una parcela rústica donde ese uso no cabe entra en el art. 319. El Código Penal responsabiliza a promotores, constructores y técnicos directores. En la práctica, quien encarga y paga su propia casa suele ser acusado como promotor; aun así, ser titular del terreno no basta para condenar, y en el caso que contamos más abajo una de las cotitulares fue absuelta.

Si el beneficio obtenido supera la multa por meses, esta pasa a ser del tanto al triplo de ese beneficio (art. 319.1 y 2), y el juez puede imponer al autor medidas para restaurar el equilibrio ecológico (art. 339). El delito prescribe con carácter general a los cinco años, porque ninguna de sus penas supera ese límite (art. 131.1 CP).

¿En qué se diferencia la vía penal del expediente de restauración del ayuntamiento?

En quién decide, para qué y con qué plazo. El juez penal castiga a una persona y puede ordenar el derribo; el ayuntamiento o la Agencia Valenciana de Protección del Territorio actúan sobre la obra, sea quien sea su dueño, para restaurar la legalidad (arts. 255 y 257 TRLOTUP).

En la Comunitat Valenciana, ese expediente se rige por el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (TRLOTUP). La alcaldía o la AVPT te requieren para pedir licencia en dos meses o, si la obra es manifiestamente ilegalizable, te dan audiencia de un mes (art. 255.1 y 4). Si no se legaliza, se ordena la demolición (art. 257.1.a).

Aunque el delito haya prescrito, o el juez no haya ordenado el derribo, el expediente administrativo puede seguir vivo si la casa está en suelo no urbanizable. Y el paso del tiempo, por sí solo, no legaliza nada: mientras persista la ilegalidad no caben obras de reforma, ampliación o consolidación (art. 256 TRLOTUP).

Si hay condena por delito urbanístico, ¿se derriba siempre la vivienda?

No. El art. 319.3 del Código Penal dice que los jueces «podrán» ordenar la demolición, de forma motivada y a cargo del autor. Lo obligatorio en toda condena es el decomiso de las ganancias del delito.

Que sea potestativa no significa que el juez la descarte a la ligera: es la forma de devolver el suelo a su estado original. La Sentencia 105/2022, de 15 de abril, del Juzgado de lo Penal n.º 1 de Castellón recoge que debe acordarse cuando la construcción está totalmente fuera de ordenación y no es legalizable, o cuando ha existido una voluntad rebelde del acusado frente a las órdenes de la Administración. Dos matices pesan en la decisión:

• Una futura legalización no borra el delito. Según la STS 529/2012, de 21 de junio, la posibilidad de legalizar más adelante no afecta en el ámbito penal.
• Pero sí puede pesar sobre el derribo. Atendiendo al principio de lesividad, se ha rechazado demoler lo que puede legalizarse después (SAP de Baleares de 10 de noviembre de 2011) y se ha dicho que derribar una vivienda asentada dentro de un núcleo de viviendas no restablece la legalidad urbanística (SAP de Castellón de 22 de mayo de 2015).

¿Qué pasó en el caso de la Marjalería de Castellón que defendimos?

El Juzgado de lo Penal n.º 1 de Castellón, en su Sentencia 105/2022, de 15 de abril, no acordó la demolición de una vivienda de la Marjalería. Intervinimos como abogados de las acusadas, cotitulares del terreno; una de ellas fue absuelta.

El cambio de calificación fue significativo, pero no decisivo por sí solo (STS 529/2012): pesó el conjunto. Una sentencia de un juzgado no crea una regla general; lo que enseña es que las circunstancias hay que acreditarlas en el juicio.

¿Por qué la Marjalería de Castellón es un caso especial?

Porque reúne miles de viviendas sin licencia repartidas entre suelo urbano, urbanizable y rústico, y la vía para regularizar cada una depende de la clase de suelo de su parcela.

Según informó El Periódic el 27 de noviembre de 2025, la Junta de Gobierno Local de Castellón aprobó conceder licencias provisionales de primera ocupación por diez años, prorrogables, a viviendas de la Marjalería terminadas antes del 20 de agosto de 2014, situadas en planes de reforma interior o en suelo urbanizable, compatibles con el planeamiento y sin infracciones urbanísticas. Afectaría a unas 2.262 viviendas; cerca de 1.800 casas en suelo rústico quedaban fuera.

Esas casas en suelo rústico son las más cercanas al art. 319.2 CP y al art. 255.5 TRLOTUP. Su vía es la minimización del impacto territorial: solo para edificaciones acabadas antes del 20 de agosto de 2014, y pedir la evaluación ambiental del instrumento suspende los expedientes de restablecimiento de la legalidad y sus plazos (art. 228.3 TRLOTUP). El mismo artículo deja a salvo las sentencias judiciales, que se cumplen en sus propios términos.

¿Qué pasa si compraste la casa ya construida?

Si no participaste en la obra, no eres autor del delito, pero la casa puede derribarse igualmente. Como tercero de buena fe, conservas tu derecho a ser indemnizado (art. 319.3 CP).

En la vía contencioso-administrativa, cuando un juez ordena motivadamente demoler, debe exigir antes, salvo peligro inminente, garantías suficientes para pagar a los terceros de buena fe (art. 108.3 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa). La garantía no evita el derribo: asegura que cobres.

La buena fe hay que poder probarla. Antes de comprar en una zona como la Marjalería, pide nota simple (la propuesta de restauración se comunica al Registro de la Propiedad, art. 259.1 TRLOTUP) y un certificado urbanístico municipal.

¿Qué hacer si te llega una citación del juzgado o un expediente del ayuntamiento?

Primero, saber qué tienes delante y en qué suelo está tu casa. Después, responder a cada vía sin perder de vista la otra.

1. Identifica el documento: citación como investigado, requerimiento de legalización en dos meses o audiencia de un mes (art. 255 TRLOTUP).
2. Averigua la clasificación de tu parcela en el plan vigente y en el que regía cuando se construyó.
3. Reúne pruebas de la fecha de terminación: fotografías aéreas, Catastro, contratos de suministros.
4. No sigas construyendo. Paralizar la obra fue una de las circunstancias valoradas en la Sentencia 105/2022.
5. Comprueba si hay un instrumento de minimización para tu zona o si cabe una declaración individualizada.
6. Coordina la defensa penal y el expediente urbanístico.

Con honestidad: si la casa está en suelo protegido, se acabó después de agosto de 2014 y ningún plan la ampara, el margen es estrecho. En nuestra página de abogados de urbanismo y disciplina urbanística explicamos cómo trabajamos.

Preguntas frecuentes sobre el delito urbanístico y la demolición

Glosario rápido

Fuentes oficiales consultadas

• Ley Orgánica 10/1995, del Código Penal, arts. 131, 319, 320, 338-340 y 404BOE — Texto consolidado
• Decreto Legislativo 1/2021, texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, arts. 228-231 y 255-259DOGV — Texto consolidado
• Ley 29/1998, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, art. 108.3BOE — Texto consolidado
• Agència Valenciana de Protecció del TerritoriGeneralitat Valenciana
• Buscador de jurisprudencia del CENDOJConsejo General del Poder Judicial

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Son reglas estatales: se aplican igual en Castellón que en Sevilla, sea quien sea el que expropia y sea cual sea el fin de la obra. Lo que cambia de un expediente a otro son los números que se meten en cada fórmula. Y ahí, en la renta que se atribuye a una huerta, en el precio de venta que se toma para un solar o en un gasto que se resta dos veces, es donde una valoración se gana o se pierde.

¿Qué normas regulan la valoración del suelo en una expropiación?

Dos normas estatales que funcionan juntas: el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (RDLeg 7/2015), que fija los criterios, y el Reglamento de valoraciones (RD 1492/2011), que desarrolla las fórmulas. Se aplican a todo justiprecio, cualquiera que sea su finalidad (art. 34.1 TRLSRU).

La Ley de Expropiación Forzosa sigue rigiendo el procedimiento, pero para valorar inmuebles se remite a la legislación del suelo. Su art. 43, que permite a las partes y al Jurado usar criterios estimativos cuando las reglas generales no reflejan el valor real, no se aplica a los bienes inmuebles: para ellos rige solo la legislación del suelo (art. 43.2.a de la Ley de Expropiación Forzosa).

Eso deja fuera la Orden ECO/805/2003, pensada para tasaciones con fines financieros (hipotecas, fondos, aseguradoras), que todavía aparece en algunos informes. El Tribunal Supremo ha dicho que, desde la entrada en vigor del RD 1492/2011, el método residual en expropiaciones se rige solo por el reglamento, sin aplicación directa de esa Orden. Lo recordó en la STS 363/2022, de 23 de marzo, dictada en un recurso del despacho, que reitera una sentencia anterior de 6 de junio de 2018 (rec. 487/2017).

Las leyes autonómicas, como el TRLOTUP valenciano, no tocan los métodos, pero sí datos de partida: la edificabilidad del plan, las cargas pendientes o el porcentaje de edificación que convierte un suelo en urbanizado (art. 21.3.c TRLSRU).

¿Qué decide el método: la clasificación urbanística o la situación del suelo?

La situación básica. Desde la Ley 8/2007 el suelo se valora según sea rural o urbanizado en la fecha de referencia, no según su clasificación como urbano, urbanizable o no urbanizable (arts. 21 y 35.2 TRLSRU).

Es la pregunta que más sorpresas da. Un terreno puede estar clasificado como urbanizable desde hace veinte años y seguir siendo, a efectos de valoración, suelo rural: la ley incluye en esa situación todo el suelo que el plan prevé urbanizar «hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización» (art. 21.2.b TRLSRU). Solo es urbanizado el suelo integrado legalmente en la malla urbana que ya se urbanizó, que tiene servicios en funcionamiento o puede tenerlos sin más obras que las de conexión, o que está edificado en el porcentaje que fije la ley autonómica (art. 21.3). Lindar con una carretera de circunvalación no basta.

Con esa respuesta, el resto del cálculo se ordena en cuatro pasos:

¿Cómo se valora el suelo rural en una expropiación?

Capitalizando la renta anual que produce o podría producir la explotación, real o potencial, la que sea mayor, según su estado en la fecha de valoración (art. 36.1.a TRLSRU; art. 7.1 RV). No se usa el método de comparación con ventas de fincas parecidas.

La renta se calcula, por regla general, como ingresos menos costes de la explotación, en euros por hectárea (R = I − C, art. 9 RV). Si no hay datos para hacerlo, puede partirse de los cánones de arrendamiento de la zona. La información que acredite el propietario sobre su explotación se considera en primer lugar; a falta de ella, se acude a estudios y publicaciones de las Administraciones sobre rendimientos, precios y costes (art. 9.1 RV). Ese orden importa: si tú no aportas tus datos, se usarán medias que quizá no reflejen tu finca.

Luego esa renta se capitaliza en un horizonte ilimitado. Si es constante, el valor es la renta dividida entre el tipo de capitalización (V = R / r, art. 11 RV). El tipo general es la media de los tres años anteriores del rendimiento de las Obligaciones del Estado a 30 años que publica el Banco de España (DA 7ª TRLSRU; art. 12 RV). Para actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios se corrige al alza según el riesgo, sin que el resultado pueda superar el 8 %.

Un matiz técnico con consecuencias: el reglamento preveía multiplicar el tipo general por unos coeficientes correctores para explotaciones agropecuarias y forestales (art. 12.1.b y Anexo I RV). La STS 689/2020, de 8 de junio (rec. 7663/2018) los declaró nulos. Si la hoja de aprecio de la Administración sigue aplicándolos, hay un error que señalar.

¿Qué es el factor de localización y cuánto puede subir el valor?

Es una corrección al alza del valor de capitalización del suelo rural por su cercanía a núcleos de población (u1), a centros de actividad económica (u2) o por estar en un entorno de singular valor ambiental o paisajístico (u3) (art. 36.1.a TRLSRU; art. 17 RV).

Los tres factores se multiplican entre sí y el resultado se aplica al valor de capitalización. Cuando un factor no procede, vale 1. El de accesibilidad a centros de actividad, por ejemplo, se calcula con una fórmula que decrece con la distancia, hasta un máximo de 60 km (art. 17 RV). En fincas próximas a polígonos, puertos o grandes núcleos, como ocurre en buena parte de la provincia de Castellón, es una partida que conviene pedir y justificar.

¿Cómo se valora el suelo urbanizado que no está edificado?

Se multiplica la edificabilidad de referencia por el valor de repercusión del suelo de cada uso, y ese valor se obtiene por el método residual estático: VRS = Vv / K − Vc (art. 37.1 TRLSRU; art. 22 RV).

Traducido a lenguaje llano: se parte del precio de venta por metro cuadrado edificado del producto terminado (Vv), obtenido de un estudio de mercado estadísticamente significativo. Se divide por K, que retira los gastos generales de la promoción (financiación, gestión, promoción) y el beneficio normal del promotor. Y al resultado se le resta el valor de la construcción (Vc): ejecución material, gastos generales y beneficio industrial del constructor, tributos que gravan la construcción, honorarios de proyecto y dirección, y otros gastos necesarios para construir.

La edificabilidad y el uso son los que atribuye el plan a la parcela; si no los atribuye, la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito homogéneo (art. 37.1.a TRLSRU; art. 20 RV). Y si la parcela no está completamente urbanizada o tiene cargas o deberes pendientes, se descuentan sus costes, incrementados con la tasa libre de riesgo y una prima de riesgo (art. 22.3 RV).

La tabla enseña por qué el residual es tan sensible: el suelo es la diferencia entre dos cifras grandes, y un cambio pequeño en cualquiera de ellas se amplifica en el resultado. Subir K de 1,40 a 1,50 sin justificarlo, o meter en Vc un gasto que no le toca, recorta el valor del suelo en decenas de miles de euros.

¿Qué gastos van en el coeficiente K y cuáles en el valor de construcción?

Los gastos de construir el edificio van en Vc; los de promoverlo y venderlo, junto con el beneficio del promotor, los recoge K. Si un gasto de promoción se resta también en Vc, se descuenta dos veces y el suelo sale más barato de lo debido.

Es una discusión que el despacho llevó hasta el Tribunal Supremo. En la STS 363/2022, de 23 de marzo (Sala Tercera, rec. 2136/2021), el Supremo estimó nuestro recurso de casación contra la sentencia 714/2020 del Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana. La cuestión era si los gastos que pondera el coeficiente K y los que integran el valor de construcción se solapan o responden a finalidades distintas, y si cabía acudir a la Orden ECO/805/2003 después del RD 1492/2011.

Lo que vemos en la práctica: las hojas de aprecio de la Administración suelen construir el Vc con partidas tomadas de manuales de tasación hipotecaria, que mezclan costes del constructor con costes del promotor. Revisar línea a línea qué se ha restado y dónde es una de las primeras comprobaciones que hacemos cuando nos encargan estudiar una valoración de suelo urbano en una expropiación.

¿Cómo se valora el suelo urbanizado que ya está edificado?

Se calculan dos valores y se toma el mayor: el del suelo con su edificación legal por comparación con el mercado, o el del suelo solo por el método residual, como si no hubiera nada construido (art. 37.2 TRLSRU; art. 23 RV).

La comparación exige un conjunto estadísticamente significativo de ventas u ofertas, con un mínimo de seis muestras comparables en localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, calidad y fecha, entre otras condiciones (art. 24 RV). Los precios de oferta pueden corregirse con un coeficiente entre 0,7 y 1 si hay razones para ello, y la antigüedad y el estado se homogeneizan con los coeficientes del Anexo II.

La regla del «mayor de los dos» protege al propietario de un edificio antiguo en un solar con mucha edificabilidad pendiente: si la casa vale poco, el suelo vacío puede valer más, y es ese valor el que debe pagarse. Si la edificación es ilegal o está en ruina física, se valora el suelo como no edificado (art. 22.1 RV), y en suelo urbanizado lo ilegal no computa en la tasación conjunta (art. 5.2 RV).

¿Cómo se valoran las construcciones, plantaciones y cultivos?

En suelo rural, las edificaciones legales se valoran aparte por su coste de reposición, corregido por antigüedad y conservación; las plantaciones y sembrados, con las reglas de la expropiación y del arrendamiento rústico (art. 36.1.b y c TRLSRU; arts. 7.4 y 18 RV).

La fórmula del reglamento parte del valor de reposición bruto, lo que costaría hoy levantar una construcción similar con técnica y materiales actuales, incluidos costes, beneficio del constructor, tributos y honorarios, y le aplica un coeficiente β de antigüedad y estado (Anexo II). El valor al final de la vida útil no puede superar el 10 % del de reposición bruto (art. 18 RV). En suelo urbanizado, en cambio, la edificación se valora junto con el suelo, como acabamos de ver (art. 35.3 TRLSRU).

Las construcciones fuera de ordenación ven reducido su valor en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil, y las ilegales no se valoran: en suelo rural, ni siquiera cuentan para calcular la renta de la explotación (art. 35.3 TRLSRU; art. 5.2.a RV). Antes de discutir cuánto vale una nave o una casa de campo, conviene comprobar su situación urbanística.

¿Qué fecha cuenta y se pagan las expectativas urbanísticas?

Cuenta el inicio del expediente de justiprecio individualizado, y las expectativas no realizadas no se pagan: no se puede valorar una edificabilidad o un uso que no se hayan materializado (arts. 34.2 y 36.2 TRLSRU).

Tampoco se incluyen las plusvalías que provoque el propio proyecto que motiva la expropiación (art. 36 LEF). Si la nueva carretera revaloriza la zona, esa subida no entra en tu justiprecio. Funciona en ambos sentidos: si el anuncio de la obra ha deprimido los precios, tampoco debería restarte.

Hay una situación en la que la fecha y la clase de suelo se vuelven especialmente delicadas: el terreno reservado por el plan para zona verde, vial o equipamiento que nadie expropia. El propietario puede forzar la expropiación cuando pasan los plazos legales; en la Comunitat Valenciana, por el art. 110 del TRLOTUP. Lo explicamos en nuestro análisis de la expropiación rogada de suelo dotacional y en el de cómo quedó la rogada en la ley valenciana.

¿Se indemniza la facultad de participar en la urbanización?

Puede indemnizarse, además del suelo, cuando el terreno estaba incluido en una actuación de urbanización que ya podía iniciarse y la expropiación priva al propietario de participar en ella sin culpa suya (art. 38 TRLSRU).

Es la respuesta legal a la queja de muchos dueños de urbanizables: «me pagan como rústico un suelo que iba a ser solar». La ley no paga la expectativa, pero compensa la pérdida de esa facultad si se cumplen, a la vez, estos requisitos: inclusión en el ámbito, actuación que ya podía iniciarse, que la privación ocurra antes de que venzan los plazos (o después, si el retraso es de la Administración) y que no haya incumplimiento del propietario (art. 38.1).

La STC 218/2015, de 22 de octubre, declaró inconstitucional el método de la ley de 2008 para compensar la privación de la facultad de participar, cuyo contenido equivale, según la nota del BOE, al actual art. 38.2.a TRLSRU. Si tu suelo estaba en un programa paralizado, revísalo con calma. También se indemnizan los gastos de iniciativa y promoción que la expropiación deja inútiles (art. 39 TRLSRU).

¿Cómo se rebate la valoración del suelo de la Administración?

Con una valoración propia, motivada y firmada por un técnico, que aplique el mismo método legal con mejores datos o que demuestre un error de método. Se presenta en tu hoja de aprecio y, si hace falta, como prueba pericial ante el tribunal.

Los acuerdos del Jurado de Expropiación gozan de presunción de acierto, pero no es absoluta: cae si se prueba que el Jurado partió de datos erróneos, aplicó mal la norma o valoró mal la prueba. En suelo, los errores más habituales que vemos son de cuatro tipos:

1. Situación básica mal fijada: valorar como rural un suelo que ya cumplía los requisitos del art. 21.3 TRLSRU, o al revés.
2. Datos de renta genéricos en suelo rural, cuando el propietario puede acreditar los de su explotación (art. 9.1 RV).
3. K fuera de 1,40 sin causa objetiva, o gastos de promoción cargados en Vc (art. 22.2 RV; STS 363/2022).
4. Testigos de mercado insuficientes o no comparables para el valor en venta o para la comparación (arts. 22.2 y 24 RV).

Juan Serrano lo vio desde la otra orilla, como concejal de Urbanismo de Vila-real: una valoración oficial se hace en serie, para decenas de parcelas a la vez, con muestras de mercado comunes y rentas medias. Ese modo de trabajar rara vez capta lo que distingue a una finca concreta, como un rendimiento por encima de la media, una edificabilidad mal leída o testigos de venta mejores. Las cuentas de la explotación, las escrituras y los planos los tienes tú, y su momento es la hoja de aprecio. Si después la Administración no paga lo fijado, también hay vías; las contamos a propósito de cómo cobró un cliente el justiprecio que le debía el Ayuntamiento de Vila-real.

Preguntas frecuentes sobre la valoración del suelo en la expropiación

Glosario rápido

Fuentes oficiales consultadas

• Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, arts. 21, 34-41 y DA 7ªBOE — Texto consolidado
• Real Decreto 1492/2011, Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, arts. 5-24BOE — Texto consolidado
• Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre expropiación forzosa, arts. 29, 36, 43 y 47BOE — Texto consolidado
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, arts. 9 y 19BOE — Texto consolidado
• Decreto Legislativo 1/2021, texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (TRLOTUP), art. 110DOGV — Texto consolidado
• Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014, de 11 de septiembreBOE
• Sentencia del Tribunal Constitucional 218/2015, de 22 de octubreBOE
• Sentencia del Tribunal Supremo 689/2020, de 8 de junio (nulidad del art. 12.1.b y Anexo I del Reglamento de valoraciones)BOE
• Buscador de jurisprudencia del CENDOJ (STS 363/2022, de 23 de marzo, rec. 2136/2021, ECLI:ES:TS:2022:1251)Consejo General del Poder Judicial

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